Грузия быстро становится одним из самых перспективных рынков недвижимости в Европе, при этом цены на жилье в стране одни из самых низких среди европейских столиц. Хотя стоимость недвижимости в Грузии растет, покупка недвижимости в центре, например однокомнатная квартиру (45 м²) с отделкой в Тбилиси, столице Грузии, может обойтись всего за 120 000 долларов США. В некоторых пригородах — значительно дешевле.
Рассмотрим ключевые критерии, которые важны для инвесторов в недвижимость Грузии: лучшие районы для покупки (Тбилиси, Батуми), цены, динамику роста, ипотеку, рентабельность аренды и многое другое. Также рассмотрим основные вопросы, которые часто задают покупатели недвижимости в Грузии, а также менее известные моменты, которые могут повлиять на сделку.
Покупка недвижимости Грузии — 10 ключевых фактов
- Грузия переживает беспрецедентный бум инфраструктурного развития, а средний рост ВВП с 2011 по 2023 год составил более 4,5% в год.
- В 2016–2022 годах цены на недвижимость росли умеренными темпами, но с февраля 2022 года до весны 2023 года рост цен в некоторых районах достиг 35%. С середины 2023 года темпы роста замедлились, но рынок остается стабильным.
- В 2024 году типичная доходность долгосрочной аренды (от 6 месяцев и выше) составляет 6-8% годовых, тогда как краткосрочная аренда может приносить 12-18% годовых в зависимости от уровня заполняемости.
- Средние цены за квадратный метр в Тбилиси (по состоянию на август 2024 года):
- Старый город (Мтацминда) – от 3 000 долларов США
- Престижные районы (Ваке) – от 2 500 долларов США
- Современные районы (Сабуртало) – от 1 750 долларов США
- Пригородные районы – от 1 000 долларов США
- Иностранцы могут покупать недвижимость в Грузии (кроме сельскохозяйственных земель) на тех же условиях, что и граждане страны.
- Покупка недвижимости может быть оформлена дистанционно через доверенность, что избавляет от необходимости личного присутствия.
- Стоимость регистрации недвижимости составляет всего 20 долларов США, а юридические расходы редко превышают 500–1 000 долларов США.
- Если недвижимость находится в собственности более 2 лет, налог на прирост капитала при продаже составляет 0%.
- Тбилиси остается одной из немногих европейских столиц, где цены на недвижимость остаются доступными, а потенциал роста остается высоким.
- Покупка недвижимости на сумму от 100 000 долларов США дает право на подачу заявления на временный вид на жительство для владельца и его семьи.
Почему инвесторы выбирают Грузию?
Грузия предлагает благоприятный инвестиционный климат, низкие налоги и простые административные процедуры.
- Подоходный налог для физических лиц составляет 20%, но есть льготные программы:
- 5% – налог для владельцев арендной недвижимости
- 1% – налог для индивидуальных предпринимателей (в случае применения статуса малый бизнес)
- Налог на прибыль бизнеса взимается только при распределении дивидендов, а не ежегодно.
- Открытие бизнеса занимает всего 2 рабочих дня, даже если заявитель является иностранцем.
После пандемии рынок недвижимости в Грузии демонстрирует устойчивый рост, обусловленный высоким спросом на аренду и высокой доходностью для инвесторов.
Где лучше всего покупать недвижимость в Грузии? (Тбилиси, Батуми)
Тбилиси является крупнейшим рынком недвижимости в Грузии, но Батуми также представляет хорошие инвестиционные возможности.
- В Тбилиси лучше всего покупать недвижимость для долгосрочной аренды и стабильного роста стоимости.
- В Батуми инвестиции в недвижимость чаще всего направлены на краткосрочную аренду и туристический рынок.
Лучшие районы Тбилиси для инвестиций:
- Мтацминда, Сололаки, Вера – исторический центр, привлекательный для туристов.
- Ваке, Сабуртало – престижные жилые районы с развитой инфраструктурой.
- Авлабари, Ортачала, Чугурети – развивающиеся районы с более доступными ценами.
В Батуми особый интерес представляют новые проекты у побережья, особенно те, которые предлагают гарантированную доходность.
Налогообложение
- Отсутствует налог на покупку недвижимости.
- Налог на имущество составляет не более 1% от оценочной стоимости недвижимости в год.
- Если недвижимость находится в собственности более 2 лет, налог на прирост капитала при продаже составляет 0%.
- Налог на доходы от аренды:
- 5%, если арендодатель зарегистрирован официально
- 20%, если аренда осуществляется без регистрации
Как получить ВНЖ через покупку недвижимости?
- Краткосрочный вид на жительство предоставляется при покупке недвижимости стоимостью более 100 000 долларов США.
- Инвестиционный ВНЖ выдается владельцам недвижимости стоимостью свыше 300 000 долларов США и действует 5 лет.
Основные сведения о рынке недвижимости в Грузии
Что такое недвижимое имущество? Может ли иностранный гражданин купить недвижимость в Грузии?
Недвижимое имущество включает в себя земельный участок, недра, растения, здания и другие сооружения, прочно прикрепленные к земле.
Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Грузии, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. Также они могут покупать государственную недвижимость, кроме земель, находящихся в государственной собственности и имеющих сельскохозяйственное назначение.
Что такое сельскохозяйственная земля? Может ли иностранный гражданин ее купить?
Сельскохозяйственная земля — это участок, используемый или пригодный для сельского хозяйства (пастбища, сенокосы, пашня, земли под многолетними культурами и приусадебные участки).
В большинстве случаев иностранные граждане не могут покупать сельскохозяйственные земли. Исключение составляют случаи наследования.
Стоит учитывать, что сельскохозяйственное зонирование может применяться даже к участкам в населенных пунктах, включая Тбилиси. Изменение зонирования — длительный и сложный процесс, поэтому большинство иностранцев предпочитают приобретать несельскохозяйственную недвижимость.
Покупка недвижимости: деньги и ипотека
Можно ли получить ипотеку в Грузии? Какие ставки доступны?
Коммерческие банки устанавливают собственные условия ипотеки для иностранных граждан. Bank of Georgia и TBC Bank предлагают ипотечные кредиты для иностранцев.
- Обычно требуется первоначальный взнос от 40% стоимости недвижимости.
- Срок кредита составляет до 10 лет.
- Процентная ставка по кредитам в долларах США начинается от 6%.
- В грузинских лари (GEL) ставки выше — от 12% в год.
Условия могут варьироваться, поэтому лучше обратиться в банк для уточнения деталей.
Обязательно ли оплачивать 100% стоимости сразу, если нет ипотеки?
Условия оплаты зависят от продавца и договора.
Если покупка осуществляется у застройщика, можно договориться о рассрочке, обычно с первоначальным взносом 30-50%. В случае покупки у частного лица рассрочка встречается реже, но законом не запрещена.
Можно ли оплатить недвижимость в иностранной валюте?
Грузинский лари (GEL) является единственным законным платежным средством в стране, однако стороны могут договориться о цене в долларах США, евро или фунтах стерлингов, но оплата все равно производится в GEL.
Цены на недвижимость в Грузии обычно указываются в долларах США.
Как перевести деньги в Грузию для покупки недвижимости?
Вы можете открыть личный банковский счет в Грузии по иностранному паспорту и перевести средства с зарубежного счета.
Из-за мер по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма крупный перевод может быть временно заблокирован до предоставления документов, подтверждающих происхождение средств.
Юридические аспекты покупки недвижимости
Какие документы необходимы для оформления сделки?
Покупка недвижимости потребует:
- Паспорт (или ID-карта Грузии). Если используется иностранный паспорт, может понадобиться нотариально заверенный перевод.
- Договор купли-продажи, подписанный в присутствии нотариуса или другого уполномоченного лица.
- Оплата нотариальных и административных сборов.
Государственные органы могут потребовать дополнительные документы.
На каком языке должен быть договор?
Договор оформляется на грузинском языке. Если покупатель не владеет грузинским, необходим перевод. Некоторые продавцы предоставляют двуязычные договоры, но их точность не всегда гарантируется.
Как избежать проблем с недвижимостью, например, долгов или скрытых дефектов?
Перед покупкой необходимо провести юридическую проверку (due diligence):
- Осмотреть физическое состояние недвижимости.
- Проверить, нет ли долгов, залогов или претензий третьих лиц.
- Включить в договор детальное описание недвижимости.
Если объект не соответствует договору, покупатель может потребовать устранения недостатков, компенсации ущерба, снижения цены или аннулирования сделки с возвратом средств.
Налоги на недвижимость и прирост капитала
Какие налоги взимаются при покупке недвижимости?
При покупке жилой недвижимости налоги не взимаются.
Какие налоги нужно платить при продаже недвижимости?
Если недвижимость была в собственности менее 2 лет, налог на прирост капитала составит 5%. Если более 2 лет — налог не взимается.
Обязаны ли владельцы недвижимости платить налог?
Если годовой доход владельца превышает 40 000 GEL, необходимо платить ежегодный налог:
- 0,05% – 0,2% при доходе 40 000 – 100 000 GEL.
- 0,8% – 1% при доходе свыше 100 000 GEL.
Налоговая декларация подается до 1 ноября, а платеж должен быть внесен до 15 ноября следующего года.
Какие налоги платят владельцы, сдающие недвижимость в аренду?
Стандартный налог на доход от аренды — 20%. Однако если жилье сдается только в жилых целях, можно зарегистрироваться в реестре арендодателей и платить фиксированный налог в 5% без права на налоговые вычеты.
Дополнительные вопросы
Можно ли застраховать недвижимость?
В Грузии работают несколько страховых компаний. Полис может покрывать ущерб от пожара, затопления, кражи, стихийных бедствий и других случаев.
Что означают термины «черный», «белый» и «зеленый» каркас?
- Черный каркас — базовая конструкция с дверьми, окнами и подведенными коммуникациями.
- Белый каркас — отделанные стены, перегородки, подключенные коммуникации.
- Зеленый каркас — объект с внутренней отделкой, сантехникой и встроенной мебелью, но без мебели и бытовой техники.
Так как в Грузии нет единых стандартов этих терминов, важно уточнять детали перед покупкой.
Можно ли получить вид на жительство через покупку недвижимости?
- Если стоимость недвижимости превышает 100 000 долларов, можно получить краткосрочный ВНЖ.
- Если стоимость недвижимости превышает 300 000 долларов, можно получить инвестиционный ВНЖ сроком на 5 лет.
При владении инвестиционным ВНЖ в течение 5 лет можно подать заявление на постоянный ВНЖ.
Можно ли купить недвижимость дистанционно?
Да, покупка возможна по доверенности. Документ можно оформить у нотариуса в Грузии или за границей с апостилем и переводом.
Вывод
Покупка недвижимости в Грузии — это понятный процесс, если учитывать все юридические нюансы. Перед покупкой важно провести проверку недвижимости, чтобы избежать рисков. Грузия остается одним из привлекательных направлений для инвестиций благодаря доступным ценам, выгодному налогообложению и упрощенной системе получения ВНЖ.
