Каждый владелец недвижимости в Испании, не являющийся налоговым резидентом страны, обязан минимум раз в год подавать декларацию по налогу на доходы нерезидентов — форму Modelo 210. В ней декларируется вменённый или фактически полученный доход от недвижимости, а также некоторые другие виды доходов испанского происхождения: дивиденды, проценты, доходы от продажи имущества.
Форма 210 актуальна для любой недвижимости независимо от того, пустует она, используется владельцем лично или сдаётся в аренду. Ниже — актуальные на 2026 год правила: кто обязан подавать, как считается налог, в какие сроки и что будет, если пропустить дедлайн.
Кто должен подавать Modelo 210
Подавать декларацию обязан любой нерезидент Испании (физическое или юридическое лицо), получающий доход из испанских источников без постоянного представительства в стране. Чаще всего это:
- владельцы недвижимости для личного пользования (платят налог на «вменённый доход», даже если никогда не сдавали жильё и не проживали в нём);
- владельцы, сдающие недвижимость в аренду;
- продавцы недвижимости (декларируют прирост капитала);
- получатели дивидендов, процентов и некоторых других доходов от испанских компаний и банков.
Резидентский статус определяется по общему правилу 183 дней пребывания в Испании в течение календарного года плюс центр экономических интересов. Если формально вы не резидент — вы платите налог только с доходов испанского происхождения, а не с общемирового дохода, как резиденты.
Как рассчитывается налог: ставки и база
Modelo 210 — это декларация по принципу самостоятельной оценки (autoliquidación): налогоплательщик сам считает налог и сам его платит, налоговая служба не присылает напоминаний и не выставляет счёт заранее.
Если недвижимость не сдаётся в аренду (используется для личных нужд или пустует).
Государство считает, что владелец всё равно получает условный доход от владения недвижимостью, и облагает его налогом:
Вменённый доход = Кадастровая стоимость (Valor Catastral) × 2% (или 1,1%, если кадастровая стоимость муниципалитета была пересмотрена в течение последних 10 лет).
К полученной сумме применяется ставка налога:
- 24% — для резидентов большинства стран мира, включая Великобританию (с 2021 года, после Brexit, ставка для британских резидентов выросла с 19% до 24%), США, Швейцарию и другие страны вне ЕС/ЕЭЗ;
- 19% — для резидентов стран ЕС, а также Норвегии, Исландии и Лихтенштейна.
Если недвижимостью владеют несколько собственников, вменённый доход делится между ними пропорционально долям, и каждый подаёт свою декларацию.
Если недвижимость сдаётся в аренду.
Резиденты ЕС/ЕЭЗ платят налог с чистого дохода — то есть могут вычесть расходы, напрямую связанные с недвижимостью: IBI (местный налог на имущество), взносы на содержание, страховку, ремонт, проценты по ипотеке, амортизацию. Нерезиденты вне ЕС/ЕЭЗ платят налог с валового дохода от аренды, без права на вычеты — это одна из главных фискальных невыгодных особенностей для собственников из третьих стран.
Дивиденды и проценты от испанских компаний и банков облагаются по ставке 19% независимо от страны резидентства получателя. Если вас также интересует налогообложение дивидендов в Испании подробнее — этому посвящён отдельный материал.
При продаже недвижимости налог рассчитывается с реальной чистой прибыли (цена продажи минус цена покупки с поправкой на связанные расходы и налоги), по ставке 19% или 24% в зависимости от страны резидентства продавца. Покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить их в казну через форму 211 — это авансовый платёж в счёт итогового налога продавца, который затем нужно либо зачесть, либо вернуть излишек через Modelo 210.
Сроки подачи декларации в 2026 году
Здесь правила отличаются в зависимости от типа дохода, и именно в этой части за последние два года произошли существенные изменения.
Вменённый доход (недвижимость для собственного использования)
Срок подачи — до 31 декабря года, следующего за отчётным налоговым годом. Например, декларация за 2025 год подаётся в течение всего 2026 года, крайний срок — 31 декабря 2026 года. Если вы хотите оплатить налог автоплатежом (домициляция), декларацию нужно подать на несколько дней раньше общего срока — точную дату AEAT публикует ежегодно в налоговом календаре, обычно это середина декабря.
Доход от аренды — важное изменение порядка
До 2023 года включительно нерезиденты, сдающие недвижимость в аренду, были обязаны подавать декларацию поквартально — в первые 20 дней апреля, июля, октября и января, отчитываясь за доход предыдущего квартала.
Начиная с доходов 2024 и 2025 годов этот порядок изменился: Налоговая служба Испании перевела группировку арендных доходов с квартальной на годовую. Теперь такой доход декларируется одной декларацией за весь год, а срок подачи — первые 20 дней января следующего года (то есть аренда за 2025 год декларируется с 1 по 20 января 2026 года).
А с доходов 2026 года срок меняется ещё раз: согласно приказу Orden HAC/623/2026 (опубликован в BOE 23 июня 2026 года), единая годовая декларация по аренде за 2026 год должна быть подана уже с 1 по 20 апреля 2027 года, а не в январе. Для тех, кто в течение 2026 года предпочитает декларировать доходы отдельно по каждому начислению, а не одной годовой суммой, переходные правила частично сохраняют старые квартальные сроки (июль и октябрь 2026 года) — но это узкий случай, и большинству арендодателей стоит ориентироваться на новую единую апрельскую дату.
Продажа недвижимости
Декларация подаётся в течение трёх месяцев по истечении одного месяца с даты сделки — то есть фактически у продавца есть около четырёх месяцев с момента продажи, чтобы задекларировать прирост капитала и, если применимо, вернуть излишне удержанные покупателем 3%.
Как оплачивается налог
Если вы подаёте годовую декларацию по вменённому доходу и выбираете автоплатёж, сумма спишется с вашего испанского банковского счёта в казну Agencia Tributaria в районе 31 декабря. Если своего счёта в испанском банке ещё нет — сначала стоит решить этот вопрос, благо открыть счёт в Испании сейчас можно и удалённо, без личного визита в отделение.
Заплатить раньше срока можно и через специализированные онлайн-сервисы вроде IberianTax — переводом на их счёт, откуда они одновременно с подачей декларации переводят налог в Agencia Tributaria.
Как подать декларацию онлайн
Есть два основных пути:
- через специализированный онлайн-сервис (например, IberianTax), который не требует налоговых знаний и ведёт пользователя по шагам на нескольких языках;
- напрямую через электронный кабинет Agencia Tributaria — но для этого нужен испанский цифровой сертификат (сертификат электронной подписи), Cl@ve PIN или электронное удостоверение личности, а также готовность самостоятельно разбираться в испанской налоговой форме. Кстати, если вы ещё не до конца понимаете разницу между NIE, TIE, NIF, CIF и DNI — эти номера часто путают, а без правильного идентификатора декларацию просто не примут.
Что будет, если пропустить срок подачи
Здесь работает два разных сценария в зависимости от того, кто первым обнаружил просрочку.
Если вы подаёте декларацию добровольно, до того как вас «поймала» налоговая — применяется не штраф, а надбавка (recargo) по статье 27 Общего налогового закона (Ley General Tributaria): 1% плюс ещё 1% за каждый полный месяц просрочки, до максимума 15%, если с момента истечения срока прошло более 12 месяцев. Например, при просрочке в два полных месяца надбавка составит 2% от суммы налога; при просрочке более чем в 12 месяцев — фиксированные 15% плюс проценты за просрочку платежа за период сверх 12 месяцев. При этом такая надбавка исключает штрафные санкции — то есть отдельно ещё не накажут.
Если декларацию не подали, а её отсутствие обнаружила сама налоговая служба (прислала требование) — тогда вместо надбавки применяется штраф, который может составить от 50% до 150% от суммы неуплаченного налога, в зависимости от отягчающих обстоятельств.
Уведомление о задолженности обычно приходит в два письма: сначала «Propuesta de Liquidación» (предложение по урегулированию, где указана сумма надбавки или штрафа), а через один-два месяца — «Liquidación» с окончательным платёжным документом.
Отдельно стоит помнить, что налоговая обязанность нерезидента в Испании не ограничивается формой 210: если у вас есть значительные активы за рубежом (в том числе относительно испанского резидентства для тех, кто параллельно ведёт дела и в других юрисдикциях), может также потребоваться подать форму 720 — декларацию об имуществе за границей, с отдельными правилами и сроками.
Modelo 210 Часто задаваемые вопросы
Нужно ли подавать Modelo 210, если недвижимость пустует и не приносит дохода?
Да. Испанская налоговая считает, что владение недвижимостью само по себе создаёт «вменённый доход» (2% или 1,1% от кадастровой стоимости), и требует декларировать и платить налог с этой условной суммы, даже если недвижимость никогда не сдавалась и не использовалась.
Как узнать, какая ставка кадастрового процента применяется — 2% или 1,1%?
Это зависит от того, пересматривалась ли кадастровая стоимость в вашем муниципалитете за последние 10 лет. Точную информацию можно уточнить в кадастровой справке (referencia catastral) или у местной гестории.
Можно ли вычесть расходы на содержание недвижимости из налоговой базы?
Только если вы налоговый резидент ЕС, Норвегии, Исландии или Лихтенштейна и недвижимость сдаётся в аренду — тогда можно вычесть IBI, взносы на содержание, страховку, ремонт, амортизацию и проценты по ипотеке. Резиденты остальных стран платят налог с полной суммы аренды без права на вычеты.
Что изменилось со сроками подачи по доходу от аренды?
До 2023 года включительно аренда декларировалась поквартально. С 2024–2025 годов — одной годовой декларацией в январе следующего года. С доходов 2026 года срок снова смещается — на первые 20 дней апреля следующего года.
Что будет, если я узнаю о пропущенном сроке сам и подам декларацию с опозданием?
Вам начислят надбавку по статье 27 LGT — 1% плюс 1% за каждый полный месяц просрочки, максимум 15% при просрочке свыше 12 месяцев. Штрафных санкций в этом случае, как правило, не будет, если вы успели подать декларацию до того, как налоговая сама вас обнаружила.
Нужен ли мне налоговый представитель в Испании?
Формально это обязательно не всегда — в основном для тех, кто работает через постоянное представительство или когда налоговая прямо этого потребует. Но для физлиц без представительства налоговый представитель необязателен по закону, хотя на практике сильно упрощает получение уведомлений и соблюдение сроков.
Можно ли подать декларацию самостоятельно, без посредников?
Да, напрямую через электронный кабинет Agencia Tributaria, если у вас есть цифровой сертификат, Cl@ve PIN или электронное удостоверение личности. Многие нерезиденты, впрочем, предпочитают специализированные онлайн-сервисы вроде IberianTax из-за простоты интерфейса и отсутствия необходимости разбираться в испанской бюрократии самостоятельно.
