Покупка недвижимости в Грузии, где рынок практически не регулируется, сопряжена с рядом сложностей. С одной стороны, если вы подходите к сделке с ожиданиями, основанными на западных стандартах, это может привести к разочарованию и недоразумениям, потому, что есть определенные риски. С другой стороны, если вы ищете максимальную выгоду за свои деньги, то рынок недвижимости в Тбилиси обладает огромным потенциалом роста и в настоящее время предлагает удивительно низкие цены по сравнению с большинством европейских столиц.
Отсутствие строгого регулирования наряду с развивающимся рынком делает Грузию интересной инвестиционной возможностью, но только при условии, что вы сможете грамотно ориентироваться в местных особенностях и заключить действительно выгодную сделку.
Текущая ситуация на рынке недвижимости Грузии
Рукопожатие и бокал вина – основа многих сделок в Грузии. Будь то регулярные покупки в местном магазине или приобретение недвижимости за миллионы лари, зачастую договоренность заключается не на основе официальных документов, а на доверии между сторонами. Продавец смотрит вам в глаза, рассказывает о недвижимости, вы решаете, соглашаться или нет, пожимаете руки и пьете вино. Сделка считается заключенной.
Однако такая традиция, существующая веками, в современных условиях воспроизводит следующие риски:
- Компетентность – даже если продавец честен, понимает ли он сам, что плохая работа, сделанная его кузеном, приведет к серьезным проблемам с влажностью через полгода?
- Доверие – многие продавцы понимают, что в условиях города за ложь или преувеличение качества недвижимости не последует никакого общественного осуждения, как это было бы в деревне.
- Агенты – большинство сделок проходит через агентов, которые в 99% случаев готовы сказать все что угодно, лишь бы совершить продажу. В Грузии не требуется никаких лицензий или квалификаций для работы агентом по недвижимости – достаточно визитки.
Рассмотрим основные подводные камни при покупке недвижимости в Грузии
Распространенные мошеннические схемы
Фальшивые объявления
Одна из самых распространенных схем – публикация нереальных объявлений, чтобы заманить покупателей. Агенты размещают красивые фотографии квартир по заниженным ценам, но когда вы звоните, оказывается, что «эта квартира уже продана», но вам могут предложить что-то «почти такое же».
Еще один распространенный вариант – одна и та же квартира размещена сразу несколькими агентами, и никто не следит за актуальностью объявлений. Даже спустя недели после продажи такие объявления остаются в сети.
Ложные агенты
Помимо того, что в Грузии агентом может стать кто угодно, существует категория «агентов», которые вообще не имеют доступа к продаваемой недвижимости. Они просто копируют фотографии из объявлений частных продавцов и размещают их от своего имени.
Когда вы связываетесь с таким «агентом», он спешит договориться с реальным продавцом, но при этом может искусственно завысить цену, чтобы заработать больше.
Фиктивная недвижимость
Даже если объявление настоящее, не исключено, что на месте вас ждет сюрприз. Возможны следующие сценарии:
- В объявлении указана квартира с ремонтом и видом на горы, а в реальности – квартира в старом здании с видом на стену соседнего дома.
- В объявлении указан метраж больше реального – например, если в общую площадь включен балкон или терраса.
- Официальный зарегистрированный метраж может отличаться от фактического, что повлияет на оценку недвижимости и, соответственно, на налоги.
Риски качества строительства и стандартов
В Грузии строительные нормы не всегда соответствуют западным стандартам. Вопрос не в том, что здания могут обрушиться – такие случаи редки, но детали, которые в Европе и США считаются обязательными, могут отсутствовать.
Чтобы избежать проблем:
- Рассматривайте только проверенных застройщиков.
- Покупайте квартиры в уже завершенных домах, чтобы можно было провести техническую инспекцию.
- Закладывайте в бюджет дополнительные расходы на доработку инженерных систем.
Риски скрытых дефектов, долгов и обременений
Когда вы покупаете недвижимость в Грузии, важно убедиться, что:
- На объекте нет долгов по коммунальным платежам.
- Квартира не заложена в банке.
- Нет скрытых владельцев, которые могут оспорить сделку.
- Дом официально зарегистрирован, а не построен незаконно без разрешения.
Лучший способ избежать риски – заказать проверку юристом.
Покупка недвижимости за наличные и валютные курсы
- В Грузии официальная валюта – грузинский лари (GEL). Оплата недвижимости должна производиться в лари, но можно договориться о привязке к курсу доллара или евро. Важно ознакомиться с процедурой открытия счета в банках Грузии.
- Оплата криптовалютой также возможна, но этот процесс сложнее и требует отдельной консультации.
- Банковские переводы иногда блокируются из-за законов о борьбе с отмыванием денег – могут потребоваться документы, подтверждающие источник средств.
Риски повышения цены во время сделки
Некоторые продавцы пользуются отсутствием фиксированных договоренностей и повышают цену в последний момент, особенно если видят высокий интерес.
Жесткие переговорные приемы
Переговоры в Грузии могут быть эмоциональными и отличаться от западных стандартов. Например, предложение скидки может расцениваться как оскорбление.
Оценка недвижимости
Официальная оценка может отличаться от рыночной стоимости, особенно если объект был недооценен государственными органами при регистрации. Это может повлиять на размер налогов.
Заключать сделку или нет?
При покупке недвижимости в Грузии важно учитывать все перечисленные риски. С одной стороны, можно найти отличные инвестиционные возможности, с другой – можно столкнуться с мошенничеством или некачественным жильем.
